Beëindiging huurovereenkomst risico voor enkele corporaties – Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg

0

gouda7_4-5281163

Beëindiging van de huurovereenkomst tussen zorgaanbieders en woningcorporatie kan tot problemen leiden voor zo’n acht tot tien woningcorporaties. Informatie van zorgaanbieders geeft de indruk dat dit de komende jaren sterker gaat spelen. Dit blijkt uit onderzoek dat RIGO Research en Advies in opdracht van het ministerie van VROM/WWI heeft verricht. Het rapport is in november 2010 gereedgekomen, maar pas deze week publiek beschikbaar.

Moeilijk te verhuren vastgoed

Aanleiding voor het onderzoek zijn geluiden dat huurovereenkomsten tussen woningcorporaties en zorgaanbieders vaker worden opgezegd of opengebroken, waarbij de corporatie geconfronteerd kan worden met moeilijk opnieuw te verhuren vastgoed. Het gaat hierbij om verhuureenheden die complexgewijs door woningcorporaties aan AWBZ-zorgaanbieders worden verhuurd. In totaal betreft het bijna 50.000 eenheden die worden verhuurd door 137 woningcorporaties. De meeste corporaties zijn niet sterk afhankelijk van de toekomst van hun zorgeenheden. Dit is anders voor de negentien corporaties waar de omvang van de AWBZ-eenheden tussen de tien en honderd procent van hun bezit uitmaakt. Het onderzoek is gebaseerd op gesprekken met vier van deze corporaties en een steekproef onder zorgaanbieders in dertig gemeenten.

Opzeggen huurovereenkomst is grootste risico

Het voornaamste risico tussen woningcorporaties en zorgaanbieders is de duur van overeenkomst. Als de zorgaanbieder de overeenkomst kan opzeggen, terwijl de mogelijkheden om het complex aan anderen te verhuren minimaal zijn, wordt de eigenaar in problemen gebracht. En andersom: als de eigenaar de huur opzegt, is het voor de zorgaanbieder moeilijk om vervangende huisvesting te vinden. De meeste huurovereenkomsten zijn gesloten voor bepaalde tijd, meestal tien, twintig en vijfentwintig jaar. Tot nu toe zijn de verhuurproblemen in verhouding tot de balans van de onderzochte woningcorporaties beperkt. Het risico van vroegtijdige huurbeëindiging is niet in de waardering van hun vastgoed verwerkt.

Meeste problemen voor grote zorgaanbieders

Kleinere zorgaanbieders ervaren weinig problemen in het contact met de corporaties. Bij grotere aanbieders, zo’n vijfentwintig procent van alle zorgaanbieders, ligt dit anders. Overigens zijn die problemen niet met alle gehuurde gebouwen. De geschillen gaan over het programma, de locatie en kostenverdeling; complexe stedelijke vernieuwing en financieringsproblemen door een onzekere toekomst.

Structureel beleid voor versnelde afboeking

De onderzoekers verwachten dat zorgaanbieders in de toekomst vaker zullen proberen hun huisvestingslasten te verlagen of meer kwaliteit te krijgen van de verhuurder. Om de risico’s van huurbeëindiging op te vangen zal een actief beleid van herontwikkeling nodig zijn, waarmee de corporatie aansluit op de wensen van de gebruikers, de zorgaanbieders en hun bewoners. Het is gewenst dat de toezichthouder de specifieke risico’s van de acht tot tien corporaties met veel zorggebouwen nadrukkelijker aandacht geeft. De onderzoekers bepleiten een structurele regeling voor versnelde afboeking voor situaties waarbij sprake is van een relatief hoge boekwaarde in relatie tot de geboden kwaliteit.