Samenwerken aan vastgoedexploitatie – Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg

0

Dit is het derde deel van de special Rekenen aan zorg en zorgvastgoed.

Steeds vaker werken woningcorporaties en zorgaanbieders samen bij de realisatie van zorgvastgoed. Rondom financiering van zorgvastgoed ontstaan vaak lange discussies en lang niet altijd resulteert dit in een geslaagde huurovereenkomst. Belangrijk is de vraag: wat is een passende huur die de zorgorganisatie aan de woningcorporatie moet betalen?

De huurpijs wordt vastgesteld binnen de volgende processtappen bij de gezamenlijke ontwikkeling van zorgvastgoed:

  1. Kickoff en commitment: willen partijen samen zorgvastgoed realiseren?
  2. Programma van eisen en demarcatie: wat gaan partijen doen en wie doet wat?- De verhuurder maakt stichtingskosten voor het casco en heeft verplichtingen voor het eigenaarsonderhoud- De huurder maakt stichtingskosten voor de inbouw van het project en kosten voor huurdersonderhoud.

    De demarcatie van onderhoudswerkzaamheden zorgt vaak voor onenigheid. Hiervoor kunnen partijen gebruik maken van de modellen van de Vereniging Raad voor Onroerende Zaken (ROZ).

  3. Huurprijs: hoe hoog wordt de huur? De huurprijs is afhankelijk van de kosten die de verhuurder moet maken en verschillende parameters, in het bijzonder aannames over de ontwikkeling van de grond- en restwaarde, de levensduur van het opstal, een eventuele onrendabele top, de rendementseis en de exploitatiekosten van de verhuurder. Een project is voor de corporatie rendabel als de bedrijfswaarde hoger is dan het verhuurdersdeel van de stichtingskosten. Voor een zorgaanbieder is een huur passend als er voldoende ruimte bestaat binnen de mix aan NHC-vergoedingen om de huur nu en in de toekomst te kunnen betalen, rekening houdend met het huurdersdeel van de stichtingskosten en het huurdersdeel van de onderhoudskosten.
  4. Huurcontract: de formele bevestiging van alle afspraken.

Om tot een acceptabele huur te komen is het wenselijk dat verhuurder en huurder transparant zijn. Hiervoor is het online Rekenmodel Zorgvastgoed beschikbaar via www.rekenenaanzorgvastgoed.nl. Het model geeft partijen de mogelijkheid om eenvoudig en samen via de belangrijkste knoppen tot een huurprijs te komen.