S M

Hét informatiepunt voor professionals
op het gebied van wonen, welzijn en zorg

Flexibiliteit zorgvastgoed biedt nieuwe kansen

‘Flexibiliteit in zorgvastgoed’ was het aansprekende onderwerp van de derde en laatste masterclass zorgvastgoed van VGN, GGZ Nederland, Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg, ActiZ, RIBW Alliantie en Federatie Opvang. In Antropia in Driebergen kwamen een middag lang diverse invalshoeken voorbij. Een conclusie: er lijken meerdere wegen naar Rome te leiden.

Flexibiliteit in zorgvastgoed eigenlijk contradictie

Middagvoorzitter Michiel Wentges (BBN Adviseurs) stelde voor een goedgevulde zaal dat flexibiliteit in zorgvastgoed eigenlijk een contradictie is. Bij vastgoed denk je aan stevig, lang en robuust, terwijl bij flexibiliteit termen als beweeglijk en tijdelijk op het netvlies komen. 'Dit is een ingewikkeld en breed onderwerp', concludeerde hij. 'Je praat over flexibiliteit van een hele portefeuille, maar ook tússen portefeuilles. Daarnaast is er sprake van flexibiliteit op gebouwniveau. En dan is er nog de flexibiliteit van de organisatie. Kies je voor huren, eigendom, hybride eigendomsvormen? Denk goed na als je investeert in vastgoed!'

Michiel Wentges: 'Bij vastgoed denk je aan stevig, lang en robuust, terwijl bij flexibiliteit termen als beweeglijk en tijdelijk op het netvlies komen.'

Strategisch vastgoedplan

Mark van Schijndel, manager vastgoed ad interim bij de Haagse zorgorganisatie Florence, stond in zijn presentatie stil bij CREM: Corporate Real Estate Management. 'Een plan dat bijna elke twee jaar herschreven wordt', stelde hij. 'Er verandert veel in de bedrijfsvoering.' De zorgwetgeving bleek het op het gebied van scheiden van wonen en zorg allemaal niet gemakkelijk te maken. Van Schijndel stond mede aan de basis van het strategisch vastgoedplan, waarin de Florence-portefeuille werd geordend. 'Daarin werd vastgelegd wat we gingen doen op korte, middellange en lange termijn. Op elke categorie werd vastgoedbeleid gemaakt.' De voorbije twee jaar bleek dat de flexibele portefeuille niet zo lekker liep. Allerlei nieuwe kansen dienden zich aan. Florence besloot een tool te laten maken, waarmee precies in kaart werd gebracht wat men allemaal had én waar dat zit.

Mark van Schijndel: 'Veiligheid is de topprioriteit. Daarnaast moet het vastgoed betaalbaar zijn, toegankelijk, zorgtechnisch in orde én energiebesparend.'

Flexibel zijn in strategie

Van Schijndel schetste de voornaamste stappen bij de transformatie van wonen naar zorggebouwen. 'Veiligheid is de topprioriteit. Daarnaast moet het vastgoed betaalbaar zijn, toegankelijk, zorgtechnisch in orde én energiebesparend.' Bij de stap van zorg naar wonen is veel meer sprake van individualiseren. Hij illustreerde dat met een nieuwbouwproject in Leidschendam: 74 zorgwoningen met groepsruimten, elk 45 vierkante meter groot. Ná de zorg kunnen die worden omgebouwd naar woningen. 'Wees flexibel in je strategie', gaf hij zijn toehoorders mee. Florence wil huurhuizen graag als flexibele schil gebruiken maar stuit daarbij op de strakke spelregels van corporaties.

‘Gemengd bedrijf’

Aansluitend was het woord aan Wilfried Aper, vastgoedmanager bij tante Louise in Bergen op Zoom. Die schetste een beeld van de vastgoedportefeuille: 18 locaties waarvan 11 in eigendom en 7 die worden gehuurd. 'Wij houden van een gemengd bedrijf', knipoogde Aper, om daaraan toe te voegen: 'We hebben bezit. Dat is handig richting de banken en beleggers.' Aper benadrukte dat je als zorginstelling nooit zeker bent van de Rijksoverheid en de zorgkantoren. 'Daar kun je dus lastig je ondernemingsplan op afstemmen.' Toch heeft tante Louise keuzes gemaakt. 'We hebben eerst gekeken naar onze doelgroepen, nu én in de toekomst. Op basis daarvan is een programma van eisen gemaakt. We hebben er daarbij voor gekozen om niét zelf te gaan verhuren.'

Wilfried Aper: 'Wij houden van een gemengd bedrijf'. We hebben bezit. Dat is handig richting de banken en beleggers.'

Tijdelijke bouw

De opties die voorbij kwamen waren ombouwen, afstoten of nieuwbouw. 'We gaan van 18 locaties terug naar 11: 5 nieuwbouw, 4 ombouw en 2 bestaand. We bouwen absoluut niet klein, gaan liefst uit van 96 kamers of méér. We besteden aandacht aan de uitstraling van de tijdelijke bouw, willen geen containerbouw.' De tijdelijke huisvesting wordt niet voor korter dan 6 jaar betrokken. Aper toonde wat voorbeelden van tijdelijke huisvesting en sloot af met een tip: 'Gebruik geocrete als fundering. Da’s een stuk goedkoper!'

Belang van goede basis

Na de pauze stond architect Tom Vlemingh (Wiegerinck architecten) stil bij het ontwerp van flexibel zorgvastgoed. 'Gebouwen hebben vaak een langere levensduur dan het programma dat erin komt.' Hij stelde te hebben geleerd van het verleden. 'Zo is er een verpleeghuis gesloopt, dat er pas 25 jaar stond. Waarom? De capaciteit voldeed niet meer aan de vraag, de uitstraling was gedateerd en de ombouwmogelijkheden waren beperkt.' Hij hamerde op het belang van een goede basis. 'Een robuuste structuur. Daarmee is veel mogelijk.' Aan de hand van wat praktijkvoorbeelden en –studies stond de architect stil bij de verschillende mogelijkheden: van renovatie light tot zwaar en van nieuwbouw large, medium en small tot flexibiliteit op locatieniveau. 'Wij kijken altijd naar de ruimtelijke potentie en de technische kwaliteiten', benadrukte hij. 'Daaruit volgt de investering en dus de keus voor renovatie of nieuwbouw.' Hij ziet een verschuiving naar grotere wooneenheden.

Tom Vlemingh: 'Gebouwen hebben vaak een langere levensduur dan het programma dat erin komt.'

Installaties

Joes van Asten, directeur/mede-eigenaar van bureau Mul, dacht na over de flexibiliteit van installaties. 'Daarbij is sprake van verschillende soorten flexibiliteit. Aanpasbaarheid en veranderbaarheid vallen onder de interne flexibiliteit, uitbreidbaarheid juist onder externe flexibiliteit.' Omdat de meeste installaties na 25 jaar op zijn, vraagt dit om een scheiding van drager en inbouw. Van Asten: 'Je moet je afvragen of de gebruiksfunctie wonen of gezondheidszorg is. Daar zijn verschillende eisen en methodieken aan gekoppeld. De energie-eisen zijn anders en dat geldt ook voor de ventilatie-eisen. Die zijn bij wonen gekoppeld aan het aantal vierkante meters en bij gezondheidszorg juist aan het aantal personen. Bewoners willen hetzelfde comfort. Zorg dan dat ze dat ook krijgen.' Aan het eind van zijn presentatie stelde Van Asten de vraag of de esthetische kwaliteit van een gebouw belangrijker is dan de installatietechnische flexibiliteit. Dat bleek een duivels dilemma te zijn, waar geen eenduidige oplossing voor is. 

Joes van Asten: 'Je moet je afvragen of de gebruiksfunctie wonen of gezondheidszorg is. Daar zijn verschillende eisen en methodieken aan gekoppeld.'

Marktanalyses

Afsluiter van de middag was Paul Scholten, manager Facilitair Bedrijf bij Livio, met 43 zorglocaties in Oost-Nederland. Hij meldde dat zijn organisatie big data analyses is gaan gebruiken en vertalen naar doelgroepen in de zorg. Uit de marktanalyses trok Livio de conclusie om voor transformatie van bestaand vastgoed naar duurzaam te gaan, met minder algemene meters, een reductie van de formatie, wijkgericht én met participatie. Daarvoor werden vier concepten ontwikkeld: Zorg & Verblijf, Wonen & Zorg, Thuiszorg & kleine kernen en Verpleeghuis. 'In al die concepten is de winkel het middelpunt. We willen het gezellig maken.'

Paul Scholten: 'Wij willen op een zo normaal mogelijke manier iets neerzetten wat geschikt is voor meerdere doelgroepen.'

LEGOlisering

Voor wat betreft nieuwbouw koos Livio voor modulair bouwen, zowel horizontaal als verticaal flexibel toepasbaar: 'Toekomstbestendig, circulair en betaalbaar', aldus Scholten. Hij vergeleek het met LEGO-steentjes. 'Wij willen op een zo normaal mogelijke manier iets neerzetten wat geschikt is voor meerdere doelgroepen.' Dat levert de zorginstelling ongekende flexibiliteit op. Scholten besloot zijn presentatie met het uitdagen van de brancheorganisaties. Hij vroeg zich af waarom niet samen kon worden opgetrokken richting Europese subsidies. 'De zorg laat enorm veel geld liggen in duurzaamheid.' Het antwoord kwam van Margreet Vroomen (GGZ Nederland). 'Het is lastig om geld voor meerdere organisaties toegankelijk te maken', wist zij. 'We hopen dat met de hulp van ministeries te kunnen vergemakkelijken, met name op het gebied van verduurzaming en innovatie. Er begint beweging in te komen.'

Tekst: Ton de Kort, TdK Tekst. Dit artikel staat ook op de site van Zorginstellingen
Foto's: Claudia Kamergorodski

08-12-2017