Toewijzingsregels

Wat bedoelen corporaties met toewijzingsregels?

Corporaties moeten strikte regels naleven bij de toewijzing van huurwoningen. De Europese Commissie heeft ‘staatssteun’-grenzen gesteld aan de maximale huurprijs van corporatiewoningen en bepaald wat het maximum-inkomen bij toewijzing van zo’n woning mag zijn. Maar daarnaast geldt er vanaf 2016 bovendien een norm voor het 'passend toewijzen' van huurwoningen. Dit moet voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen toegewezen die ze niet kunnen betalen. Het moet ook voorkomen dat het rijk steeds meer moet uitgeven aan huurtoeslag. De regels voor 'staatssteun' en voor passend toewijzen' worden onderstaand uitgelegd.

Gelden deze regels ook voor zorgorganisaties die zelf (zorg)appartementen die zij in eigendom hebben en verhuren?

Nee, de regels voor staatssteun en passend toewijzen gelden alleen voor wooneenheden van corporaties (‘toegelaten instellingen’).

Inkomenstoets: welke maximale huur- en inkomensgrenzen gelden voor toewijzing van een sociale huurwoning?

Huurders met een inkomen boven € 39.874 (2016) komen in principe niet in aanmerking voor een huurwoning met een huurprijs onder € 710,68 (prijspeil 2016). Een corporatie mag tot tien procent van het aantal woningen nog toewijzen aan een huurder met een inkomen boven deze gestelde inkomensgrens. Deze toewijzingsregel van 90% is tot 1 januari 2021 gewijzigd in de 80-10-10-regel:

• 80% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen tot € 35.739 (de primaire doelgroep);
• 10% van de woningen toewijzen aan huurder(s) met een inkomen van € 35.739 tot € 39.874 (de middeninkomens);
• 10% van de woningen vrij toewijzen, met voorrang voor urgenten.

De 80-10-10-regel geldt tot 1 januari 2021.

Hoe wordt het inkomen berekend bij de toewijzing van een sociale-huurwoning?

Bij de toewijzing van een sociale-huurwoning kijkt een woningcorporatie naar het huishoudinkomen van de huurder en eventuele partner. Uitgegaan wordt van het 'verzamelinkomen' zoals de Belastingdienst dat hanteert. 

Is de inkomenstoets die corporaties hanteren ook van toepassing op huisvesting van ouderen en mensen met een beperking?

De toewijzingseis (voor ‘staatssteun’) geldt niet voor huishoudens die zijn aangewezen op zorg. De corporatie mag een huurder met een huishoudinkomen hoger dan € 39.874 (2016) een woning toewijzen indien er:

• recht is op verpleging en verzorging van ten minste 10 uur zorg per week gedurende ten minste een jaar (o.g.v. de zorgverzekering ), óf
• sprake is van een indicatie voor verblijf (o.g.v. de Wet langdurige zorg), óf
• sprake is van een indicatie voor ADL-assistentie (o.g.v. de Wet langdurige zorg)

Mag dat wel: een zorgplan als bewijs overhandigen aan de corporatie?

Huurders die recht hebben op ten minste 10 uur extramurale zorg per week (gedurende ten minste een jaar), maar een te hoog inkomen hebben, kunnen toch een corporatiewoning huren. De corporatie of (bij onderhuur) de zorgaanbieder zal dan ter controle (moeten) vragen naar het zorgplan. Het is niet noodzakelijk dat het gehele zorgplan wordt gekopieerd en bewaard. De corporatie hoeft niet te beschikken over gegevens over de precieze zorghandelingen. Het gaat om het 'NAW'-deel (wie betreft het) en de toegekende indicatie (ADL, intramuraal, aantal uren et cetera), puur om de juistheid van de toewijzing te kunnen vaststellen.

Mag een zorgaanbieder weigeren om t.b.v. de corporatie een inkomenstoetsing bij de cliënt uit te voeren?

Nee, zorgaanbieders moeten zelf de inkomens toetsen conform de regels die voor corporaties gelden. De corporatie blijft ervoor verantwoordelijk dat de zorgaanbieder deze regels correct naleeft en goed over de toewijzingen informeert. Overigens zal de nodige souplesse worden betracht bij oude afspraken tussen corporaties, zorgaanbieders en/ of huurders die de verantwoording niet (volledig) mogelijk maken.

Wanneer vragen corporaties ten onrechte aan zorgorganisaties (V&V, GGZ/ RIBW, VG, Maatschappelijke Opvang) om inkomensgegevens van cliënten?

De inkomenstoets geldt alleen bij toewijzing van (delen van) een sociale huurwoning op basis van een huurovereenkomst. Voor cliënten die geen individueel huurcontract met de zorgorganisatie hebben, is de inkomenstoets niet van toepassing.

Is het corporaties toegestaan om met staatssteun zorgwoningen in het hogere segment te bouwen?

Woningcorporaties kunnen tegen gunstige voorwaarden geld lenen voor hun Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB). Dit levert rentevoordeel op, hetgeen wordt beschouwd als staatssteun. Woningcorporaties voorzien aldus in de bouw van sociale woningen en zij kunnen daarmee sociaal achtergestelde huishoudens helpen. Voor activiteiten die zonder deze steun worden uitgevoerd (niet-DAEB), gelden de toewijzingsregels niet, maar moeten corporaties wel een aparte boekhouding bijhouden. Zorgwoningen met een huur in het geliberaliseerde segment (>€ 710,68 (prijspeil 2015)) zijn niet-DAEB. Corporaties moeten deze dus zonder staatssteun realiseren.

Wat is ‘passend toewijzen’ van sociale huurwoningen?

Vanaf 1 januari 2016 moeten corporaties hun woningen 'passend toewijzen'. Ook als het zorgwoningen betreft. Dit houdt in dat corporaties aan (ten minste 95% van de) huishoudens met recht op huurtoeslag alleen een woning mogen toewijzen met een huur onder de ‘aftoppingsgrenzen’. Ontvangers van huurtoeslag krijgen dan een woning aangeboden tot € 586,68 (voor één- en tweepersoonshuishoudens; 2016) of € 628,67 (voor drie of meer personen; 2016). De grens heet 'aftoppingsgrens' omdat huurtoeslagontvangers het gedeelte van de huur dat boven deze grens ligt grotendeels zelf moeten betalen.

Betekent passend toewijzen dat mensen met een laag inkomen niet meer in aanmerking komen voor een zorgwoning?

Levensloopgeschikte corporatiewoningen hebben vaak een hogere huurprijs. Door de regels van passend toewijzen vallen die buiten het bereik van senioren (en mensen met een beperking) met lage inkomens. De Tweede Kamer wil daarom dat de regering afspraken maakt met corporaties en zorginstellingen zodat huishoudens met lage inkomens toegang krijgen tot aangepaste woningen met een huur die past bij hun inkomen. De Kamer wil voor 1 oktober 2016 over de gemaakte afspraken geïnformeerd worden.

Geldt de inkomenstoets en passend toewijzen ook voor een zorgorganisatie die huurt van de corporatie, en die deze woningen zelfstandig toewijst?

Het criterium is wie eigenaar van de woningen is. Aangezien de corporatie eigenaar is, is zowel de inkomenstoets als passend toewijzen aan de orde wanneer huishoudens met een inkomen tot en met de inkomensgrens worden gehuisvest. De uitvoering ligt in dit geval bij de zorginstelling, maar de inkomenseis en de passendheidsnorm geldt voor de corporatie. Dit vergt goede afspraken, bij voorkeur vast te leggen in een overeenkomst, zoals aanbevolen door het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Zie de voorbeeldtekst

Is de norm voor ‘passend toewijzen’ die corporaties hanteren ook van toepassing op huisvesting van ouderen en mensen met een beperking?

In tegenstelling tot hetgeen geldt voor de staatssteuntoets, dient in het kader van het passend toewijzen ook bij ouderen met een (zware) zorgindicatie het inkomen opgevraagd te worden.

In mijn huidige overeenkomst is niets opgenomen over inkomenstoetsing of over passend toewijzen. Ik hoef dus niks te doen?

Voor zowel de inkomenstoets (‘staatssteun’) als voor toepassing van de passendheidsnorm geldt dat de corporatie alleen overeenkomsten met zorgorganisaties mag sluiten waarin sluitende afspraken over de verantwoording zijn gemaakt. Bij doorverhuur via de zorgorganisatie gelden dezelfde bepalingen als bij de staatssteunregeling van toepassing zijn. Dat betekent praktisch dat de inkomensgegevens van de huurders bij de corporatie bekend moeten zijn. Het wordt de corporatie echter niet aangerekend (uitsluitend indien het overeenkomsten betreft die vóór 1 juli 2015 zijn afgesloten) als het niet lukt om deze gegevens voor passend toewijzen te verwerven. Voor de 'staatssteun'-toets is de contractdatum van 18 mei 2013 relevant. In alle gevallen rust de corporatie wel een inspanningsverplichting. Zie: het stroomschema van het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg.

Hoe leg ik de toewijzingseisen vast in mijn huurovereenkomst?

Nieuwe overeenkomsten die corporaties sluiten met zorgorganisaties moeten sluitende afspraken bevatten over een juiste en volledige verantwoording. Voor bestaande huursituaties waarin dit nog niet is gebeurd, is de intentie om dit alsnog contractueel vast te leggen. In praktische zin kunnen partijen er voor kiezen dat de betrokken accountants van beide organisaties afspraken maken over de controle op de verhuuradministratie van de zorgaanbieder. De controle vindt dan plaats door de accountant van de zorgorganisatie die zijn bevindingen meldt aan de accountant van de corporatie. Een andere optie is dat de corporatie de toewijzing uitvoert in opdracht van de zorgaanbieder. Het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg heeft de verplichtingen en opties in kaart gebracht in een stroomschema. Ook is een voorbeeld-tekst met toelichting beschikbaar dat is te benutten als aanvulling op de lopende huurovereenkomst. Zowel de verantwoording voor de inkomenstoets als voor passend toewijzen zijn hierin opgenomen.