Opzeggen van het huurcontract – Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg

0

Extramuralisatie is een feit. Corporaties en zorgaanbieders maken daarom analyses van de toekomstwaarde van hun zorghuisvesting. Daarbij horen juridische vragen die zich niet makkelijk laten beantwoorden. Bijvoorbeeld over het opzeggen van het huurcontract. Het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg zet ze voor u op een rij en probeert in begrijpelijke taal (meer) duidelijkheid te brengen.

Corporaties en zorginstellingen hebben meestal langlopende huurovereenkomst gesloten voor (intramuraal) zorg vastgoed. Door het gewijzigde overheidsbeleid kan de houdbaarheid van gemaakte afspraken onder druk staan. Of zijn er vanwege het scheiden van wonen en zorg aanpassingen in de overeenkomst ontstaan, bijvoorbeeld door leeggekomen appartementen rechtstreeks te verhuren aan cliënten. Met name zorgaanbieders vragen zich dan af of zij deze huurovereenkomst voortijdig mogen opzeggen. Of dat wijzigingen mogelijk zijn gedurende de huurperiode.

Voor een huurovereenkomst die voor bepaalde tijd is afgesloten, geldt de hoofdregel dat deze moet worden uitgediend. Indien een corporatie of zorgaanbieder van het lopende contract af wil, is overleg nodig met de wederpartij. Zonder toestemming van de ander is het in ieder geval niet mogelijk om het contract te beëindigen. Het maakt hierbij geen verschil of er sprake is van een bedrijfsruimte- of een woonruimtecontract.

Een tussentijdse opzegging is dus niet mogelijk, tenzij uiteraard de corporatie en zorgaanbieder het hierover eens zijn. Een overeenkomst heeft echter volgens de wet niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, de gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien. De overeengekomen afspraken zijn niet van toepassing, indien dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (1). Die onaanvaardbaarheid wordt niet snel aangenomen, maar zorgt er in bepaalde situaties voor dat de rechter de overeenkomst geheel of gedeeltelijk wijzigt.

2.2 Onvoorziene omstandigheden

Corporaties en zorgaanbieders hebben de mogelijkheid een huurcontract tussentijds te ontbinden of op te zeggen op grond van gewijzigde omstandigheden. Als de corporatie en zorgaanbieder hierover geen overeenstemming bereiken dan heeft de rechter hierover het laatste woord. Deze kan de gevolgen van de overeenkomst wijzigen, of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden, op grond van onvoorziene omstandigheden die van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Deze wijziging of binding wordt niet uitgesproken indien de omstandigheden voor rekening komen van degene die zich erop beroept. De rechter zal terughoudend oordelen. Een overeenkomst moet immers in beginsel worden nagekomen. 

2.3 Wanneer is sprake van onvoorziene omstandigheden?

Of de omstandigheden ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorzienbaar waren, is niet beslissend. Het gaat met name om de veronderstellingen waarvan de corporatie en zorgaanbieder bij het sluiten van de overeenkomst zijn uitgegaan. Hielden zij rekening met de mogelijkheid van onvoorziene omstandigheden, of hebben zij die omstandigheden stilzwijgend in de huurovereenkomst verdisconteerd? De bedoelingen zijn meestal af te leiden uit de preambule bij de overeenkomst. Ontbreekt die en geeft het contract zelf geen duidelijkheid, dan blijkt uit andere omstandigheden (gespreksverslagen, correspondentie of andere stukken en dergelijke) van welke veronderstellingen de corporatie en zorgaanbieder uitgingen bij het sluiten van het huurcontract.

De rechter zal overigens niet snel een contract openbreken wegens onvoorziene omstandigheden. Dat al vele jaren wordt gesproken over scheiden wonen zorg lijkt onvoldoende motivatie voor een succesvol beroep op gewijzigde omstandigheden.

(1) Artikel 6:248 BW