S M

Hét informatiepunt voor professionals
op het gebied van wonen, welzijn en zorg

Huurovereenkomst tussen corporatie en zorgaanbieder

Extramuralisatie is een feit. Corporaties en zorgaanbieders maken daarom analyses van de toekomstwaarde van hun zorghuisvesting. Daarbij horen juridische vragen die zich niet makkelijk laten beantwoorden. Bijvoorbeeld over de huurovereenkomst tussen corporatie en zorgaanbieder. En over de koppeling tussen wonen en zorg: mag dat nu wel of niet? Het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg zet de voornaamste jurdische aspecten voor u op een rij en probeert in begrijpelijke taal (meer) duidelijkheid te brengen.

1.1 KCWZ-voorbeeld-huurovereenkomst voor intramurale huisvesting

Gezien alle ontwikkelingen in de sectoren wonen en zorg is het niet verstandig om bij verhuur een standaard-huurcontract uit de kast te trekken, aldus mw. mr. T.J. de Groot van VBTM Advocaten in de Nieuwsbrief Huurrecht van Euroforum (2012, nr. 5). In nauw overleg met corporaties en zorgaanbieders stelde het Kenniscentrum daarom in 2013 een voorbeeld-overeenkomst op voor het huren van zorgvastgoed van een corporatie.

In juli 2018 is een nieuwe voorbeeld-huurovereenkomst opgesteld voor het verhuren van zorgvastgoed door een corporatie aan een zorgorganisatie. In deze nieuwe voorbeeld-huurovereenkomst zijn de volgende aanpassingen verwerkt ten opzichte van de vorige versie uit 2013:

  • De aanvulling die KCWZ in 2016 uitbracht over de eisen die aan 'intermediaire verhuur' worden gesteld. De afspraken over de toewijzingsvereisten (inkomenstoetsing en passendheidnorm) zijn nu opgenomen in de overeenkomst;
  • De wijzigingen die in de ROZ overeenkomst zijn gemaakt in 2018;
  • De eisen uit de Woningwet geldend voor corporaties.
  • De eisen uit de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG).

De voorbeeld-huurovereenkomst is met name bruikbaar bij (ver)huur van intramurale huisvesting, maar houdt rekening met de mogelijkheid van het geleidelijk doorvoeren van scheiden van wonen en zorg. Bij het voorbeeld hoort ook een uitgebreide toelichting die eveneens is vernieuwd, lees deze goed. Corporaties en zorgaanbieders kunnen gezamenlijk besluiten over het benutten van (onderdelen van) de voorbeeld-huurovereenkomst bij het vastleggen van hun afspraken.

1.2 Onderverhuur door de zorgaanbieder

Soms wordt het woonruimteregime van toepassing indien de KCWZ voorbeeld-huurovereenkomst wordt gebruikt. Die situatie doet zich voor als de zorgorganisatie appartementen in het complex gaat onderverhuren aan cliënten. Dan is op de hoofdovereenkomst (tussen corporatie en zorgaanbieder) het bedrijfsruimteregime van toepassing en op de onderhuurovereenkomst (tussen zorgaanbieder en cliënt) het woonruimteregime. Maar de rechter vindt het niet gewenst dat twee verschillende regimes gelden, waardoor het woonruimteregime van toepassing kan zijn op de hoofdovereenkomst (1). Dat zal met name het geval zijn als er steeds meer appartementen worden onderverhuurd. Deze situatie is te voorkomen door de betreffende woningen uit te sluiten van de huurovereenkomst en de corporatie de betreffende woningen rechtstreeks te laten verhuren.

1.3 Huurbescherming: ja of nee?

Indien de zorgaanbieder huurcontracten aan cliënten gaat aanbieden, wordt daarmee dan de hoofdhuurovereenkomst (zie. 1.2) volledig door de woonruimteregels beheerst? De KCWZ voorbeeld-huurovereenkomst hanteert het uitgangspunt dat die regels alleen gelden voor de (aan cliënten) onderverhuurde woonruimte en niet voor alle overige ruimten en appartementen die de zorgorganisatie afneemt (de Wlz-gefinancierde zorgappartementen, de gemeenschappelijke ruimtes en restaurant, kantoor-, behandel- en bedrijfsruimtes etc.). De wettelijke opzegtermijn van de cliënt-huurder van het appartement is daarmee dus niet van toepassing op de zorgorganisatie als huurder. Op grond van het huurrecht woonruimte heeft de cliënt-huurder een maand opzegtermijn (2). Vanzelfsprekend zou de corporatie in grote problemen komen als de zorgaanbieder het gehuurde zou opzeggen met een beroep op een maand opzegtermijn. In onze visie is het te billijken dat voor het gehuurde een langere opzegtermijn geldt, ook als het woonruimteregime van toepassing wordt verklaard.

1.4 Voorbeeld-overeenkomst KCWZ of ROZ-model?

In de praktijk wordt voor zorgvastgoed soms de standaardovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) gebruikt. Het ROZ-model is een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte die wordt benut door onder meer (commerciële) verhuurders en projectontwikkelaars. Het Kenniscentrum heeft gekozen voor een eigen huurovereenkomst, die wel specifiek van toepassing is voor woonzorgcomplexen. De KCWZ voorbeeld-huurovereenkomst 2018, die door VBTM-advocaten is opgesteld, bevat bepalingen die zijn afgestemd op wonen met zorg. Aan de publicatie is een uitgebreid consultatieproces voorafgegaan waarin een groot aantal corporaties en zorgaanbieders heeft geparticipeerd. In januari 2016 is een aanvulling gepubliceerd, zodat corporaties en zorgaanbieders hun afspraken kunnen vastleggen omtrent de toewijzingsvereisten. In het verleden is ook de voorgaande Aedes-Arcares (nu ActiZ) versie uit 2004 veel toegepast. Veel huursituaties worden nog beheerst door die clausules.

1.5 Overeenkomst voor huur of samenwerking?

Bij nieuwbouwplannen is het aan te bevelen om niet alleen een samenwerkingsovereenkomst te sluiten, maar ook een huurovereenkomst. Onderwerpen die onderdeel kunnen vormen van een samenwerkingsovereenkomst zijn indertijd door KCWZ op een rijtje gezet in een Checklist samenwerkingsovereenkomst. Een samenwerkingsovereenkomst tussen corporatie en zorgaanbieder wordt vaak gesloten om afspraken vast te leggen over de (voorgenomen) bouwplannen (soms ook slechts met een looptijd tot de oplevering), maar regelt over het algemeen niet de verhuur. Overigens is het geen probleem als er boven de voorbeeld-huurovereenkomst 'samenwerkingsovereenkomst' wordt geschreven. Of als de huurovereenkomst bepalingen over de samenwerking bevat. Het gaat uiteindelijk immers om de inhoud van de overeenkomst. Daaruit zal blijken dat het hier gaat om een huurovereenkomst met de wettelijke bepalingen van huur en verhuur.

(1) HR 20 september 1985, 260: Zonshofje II
(2) Afhankelijk van de betalingstermijn van de huur kan dit maximaal drie maanden zijn

<< Terug naar 'De juridische context van Scheiden Wonen Zorg'

08-08-2013
E F