10-07-2008
Een nieuwe publicatie van het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg beschrijft aan de hand van uitgewerkte praktijkvoorbeelden hoe zorgorganisaties, woningcorporaties en gemeenten het redeneer- en rekenmodel Areadne in hun praktijk kunnen benutten. Areadne is ontwikkeld door professor George de Kam van de Radboud Universiteit Nijmegen, in samenwerking met de Technische Universiteit Delft.
In de initiatieffase van projecten waarin vastgoed voor wonen, welzijn of zorg (her)ontwikkeld wordt, geeft Areadne snel inzicht in het maatschappelijk en financieel rendement. Vooral de uitkomsten van de grondexploitatie (het benodigde terrein en het exploitatieresultaat bij een bepaald programma dat partijen voor ogen hebben) blijken belangrijke stuurinformatie op te leveren om programma's te optimaliseren.
Het programma geeft bovendien inzicht in de verdeling van (positieve of negatieve) resultaten over partijen. Dat is belangrijke informatie die in de praktijk vaak pas in een (te) laat stadium op tafel komt, en dan voor aanzienlijke vertraging kan zorgen. Met behulp van Areadne kunnen partijen ieder voor zich hun positie bepalen, voorstellen van anderen beoordelen en op een transparante basis met elkaar in onderhandeling gaan.
De nieuwe publicatie biedt een beschrijving van de toepassingsmogelijkheden in een uitgebreide set aan de praktijk van de pilotprojecten ontleende voorbeelden. Bij de publicatie hoort een bijlage waarin de lezer alle details vindt over de toepassingen die hem of haar in het bijzonder interesseren.
U kunt de publicatie en de bijlage met details over de beschreven toepassingen als pdf-bestanden downloaden.
Meer informatie over Areadne en bestelwijze vindt u op www.areadne.nl. U kunt hier ook een demoversie van het model downloaden.
De Wietel / Piushof in Panningen, Berkele Hof in Horst, Maasstraat e.o. in Maasbree, Gabrielflat en Huize Patrimonium in Groningen zijn voorbeelden van gebiedsgerichte aanpak van de transformatie van verzorgings- en verpleeghuizen, in combinatie met wonen en andere functies. Deze projecten laten zien hoe Areadne gebruikt is om te verkennen of een investeringsprogramma realistisch is in termen van ruimtegebruik, of het verstandig is om het terrein door aankopen of inbreng van vastgoed te vergroten, of partijen misschien juist beter van samenwerking kunnen afzien en een deel van het programma op eigen terrein realiseren, wat de ruimtelijke en financiële effecten van varianten zijn, en hoe het resultaat van de gebiedsexploitatie geoptimaliseerd en tussen partijen verdeeld kan worden.
De toepassing voor Berkele Hof laat ook zien dat de uitkomsten van Areadne goed overeenkomen met die van exploitatieberekeningen die op basis van uitgewerkte schetsplannen zijn gemaakt. Dat illustreert dat het programma doet waar het voor gemaakt is: partijen in de initiatieffase op het goede spoor zetten zonder dat deze al een beroep hoeven te doen op specialisten en adviseurs.
Voorbeelden van herstructurering van woongebieden, gericht op het realiseren van een combinatie van wonen en wonen met zorg zijn Beekstraat / Irenestraat en Carolusweg in Helden en de verkenning van de mogelijkheden voor herontwikkeling van een van de zogenaamde 'stempels' in de Groningse wijk Selwerd. Deze toepassingen laten zien welke herontwikkelingsvarianten realistisch zijn, en wat deze bijdragen aan het terugdringen van het tekort en mogelijk zelfs creëren van een positief resultaat van de herontwikkeling.
Effecten van keuzes voor ruimtelijke- en stedenbouwkundige kwaliteit zijn in alle voorbeelden aan de orden, maar worden specifiek geïllustreerd aan de hand van de projecten Ringovenpark in Helden en grondgebonden bebouwingsvarianten in Horst.
De vraag wat de beste locatie is voor het toevoegen van een combinatie van woon-, zorg en welzijnsvoorzieningen in of bij een bestaande wijk komt ondersteund door Areadne aan bod in het voorbeeld van de wijk Oosterhogebrug in Groningen.
De mogelijkheden om met Areadne een optimaal investeringsprogramma te ontwikkelen voor een kleine inbreidingslocatie worden geïllustreerd aan de hand van het voorbeeld Ruysstraat in Helden.
Een van de voorbeelden Schrames in Helden laat zien wat de effecten zijn wanneer het maatschappelijk gewenste programma voor wonen, zorg en welzijn door gemeentelijk planologisch beleid zodanig wordt verdeeld over de beschikbare locaties dat een substantieel deel hiervan ook op terreinen moet worden gebouwd die in handen zijn van private partijen. Het voorbeeld laat zien hoe belangrijk het is de gemeente in een heel vroeg stadium in een vorm van 'ontwikkelingsplanologie' nauw te betrekken bij de verkenning van mogelijkheden en de daarmee verbonden resultaten. De berekeningen met Areadne maken snel inzichtelijk wat een optimale ruimtelijke spreiding zou zijn, en in welke mate de rendementen voor zorgaanbieders en corporaties hierdoor structureel kunnen verbeteren.
Het laatste voorbeeld illustreert hoe het programma gebruikt kan worden om de herontwikkeling van een ziekenhuis al dan niet in combinatie met een zorgboulevard te optimaliseren. Hier speelt onder andere de vraag hoe parkeerproblemen kunnen worden opgelost, wat een reële toerekening is van de kosten van publieke infrastructuur, welke bebouwingsdichtheid (met woningen als belangrijke kostendragers) op de locatie markttechnisch verantwoord is, en of het wel verstandig is voor het ziekenhuis om te participeren in de ontwikkeling van de zorgboulevard.
