Huur

Het huidige woningwaarderingsstelsel verandert: hoe?

In het Woonakkoord dat het kabinet op 13 februari 2013 heeft gesloten met D66, ChristenUnie en SGP is voorgesteld om het huidige woningwaarderingsstelsel (WWS) te vereenvoudigen. Het vereenvoudigde stelsel maakt gebruik van een combinatie van de WOZ-waarde en het WWS. Voortaan krijgt de WOZ-waarde bij de bepaling van de maximale huurprijs een plek, maar minder prominent dan in het regeerakkoord was aangekondigd. Volgens minister Blok leidt dit tot een eenvoudiger stelsel waarin de woonkwaliteit en de locatie beter tot uitdrukking komen in de maximale huurprijs. Dat zou bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt.

Eind 2013 is een eerste verkenning hiervoor in de vorm van het rapport ‘Modernisering van het woningwaarderingsstelsel’ door minister Blok aan de Tweede Kamer gestuurd. Naar aanleiding van deze studie heeft de Tweede Kamer gevraagd om de effecten van zeven aanvullende varianten in beeld te brengen. De minister voor Wonen heeft een aantal varianten van het nieuwe puntensysteem voor de huurprijs van sociale huurwoningen doorgerekend en in februari 2014 naar de Tweede Kamer gestuurd. Hiermee Kan de Tweede Kamer een definitief besluit nemen over het voorstel voor het WWS. Daarna kan de stelselwijziging verder worden uitgewerkt. Het is nog onbekend wanneer de Kamer over het rapport praat.

In het huidige WWS worden oppervlakte en voorzieningen (keuken, sanitair, energieprestatie) gewaardeerd met punten die opgeteld een maximale huurprijs opleveren. De locatie speelt pas een rol in het puntenstelsel sinds de invoering van de schaarstepunten in 2012. Het kabinet wil nu in het WWS de categorieën woonomgeving en woonvorm (eengezinswoning, flat) uitsluitend waarderen op basis van de WOZ-waarde (per m2). Het maakt dus niet meer uit hoe hoog je woont, of je een hoekhuis hebt en of het huis een lift heeft.
Zittende huurders hebben weinig last van een eventuele hogere maximale huurprijs. Andersom kan een huurder wel om een huurverlaging vragen als de maximale huurprijs onder het niveau van de feitelijke huurprijs komt. De wijzigingen gelden alleen voor zelfstandige woonruimtes.
Er is geen voorstel voor aanpassing van het WWS voor onzelfstandige woningen. Een complicerende factor bij onzelfstandige eenheden is dat daar geen WOZ-waarde voor wordt vastgesteld. Een aantal partijen echter wenst aanpassing van het WWS voor onzelfstandige eenheden, met name voor de waardering van investeringen in energiebesparende maatregelen. De minister beraadt zich nog en wacht hun voorstellen af.
Kamerbrief over de modernisering van het woningwaarderingstelsel

Worden investeringen in zorgvoorzieningen onderdeel van de huurprijs?

ActiZ, VGN en GGZ Nederland pleiten er voor om te waarborgen dat zorgvoorzieningen in huurwoningen kunnen worden terugverdiend. Dit geldt zowel voor voorzieningen die zijn aangebracht in woningen als voor voorzieningen in zorgcentra, waar in het kader van het scheiden van wonen en zorg wooneenheden met het WWS worden gewaardeerd. Het huidige WWS kent de volgende mogelijkheden:

• de op kosten van verhuurders aangebrachte voorzieningen leiden nu tot een verhoging van de maximale huurprijs met 1 punt per investering van 226,89 euro;
• voor serviceflats geldt onder voorwaarden een opslag van 35% op het aantal punten.

Is er een rekenmodel waarmee ik de huurprijs van een zorgappartement of -kamer kan bepalen?

In opdracht van de overheid heeft TNO een huurmodel ontwikkeld dat het aantal 'punten' op basis van het Woningwaarderingsstelsel bepaalt en daarmee de maximale huurprijs. Dit huurmodel (punten en maximaal subsidiabele huurberekening van zelfstandige appartementen en onzelfstandige woonruimten + rapportage) is beschikbaar op de TNO website.

Is de huurwetgeving wel geschikt om toe te passen op zorgvastgoed?

De huurwetgeving houdt geen rekening met zorggerelateerde bouwkundige voorzieningen zoals gemeenschappelijke ruimten, bredere gangen, zusterpost etc. Er worden in het woningwaarderingstelsel immers geen punten toegekend aan de aanvullende voorzieningen in zorggebouwen, terwijl deze uiteraard wel extra investeringen vergen. Veel partijen hebben verzocht, tot nog toe tevergeefs, dit vraagstuk op te lossen met een mini-NHC waaruit de zorggebonden kapitaallasten vergoed worden. 

Hoe hoog wordt de huur in verzorgings- en verpleeghuizen?

In onderzoek van RIGO Research en Advies is in 2009 op basis van gegevens van het Bouwcollege een indicatie gegeven van wat de maximale huurwaarde is voor wooneenheden in een verzorgings- of verpleeghuis op basis van de punten volgens het woningwaarderingssysteem. Hieruit komt naar voren dat lage huren tot 300 euro vaker zullen voorkomen dan de hogere huren, met uitzondering van verzorgingshuizen, waar het gemiddelde huurniveau op 350 euro uitkomt. Vermeerderd met servicekosten voor gemeenschappelijke ruimten leidt dit tot een subsidiabele huur die dicht in de buurt van de 400 euro ligt.

Hoe wordt de huurprijs van zorgvastgoed bepaald?

Voor de woonruimten in zorgvastgoed wordt de huur bepaald door het woningwaarderingsstelsel (Besluit huurprijzen woonruimte) voor (on)zelfstandige woonruimte toe te passen. Gemeenschappelijke vertrekken en ruimten die in de huurovereenkomst van de woning zijn inbegrepen, tellen eveneens mee. Voor de speciale voorzieningen waarover (on)zelfstandige woonruimten in woonzorgcomplexen vaak beschikken kan met een opslag van maximaal 35 procent op het totaal aantal punten worden gerekend. Dit geldt voor de sociale huursector.

Waar gaat de cliënt/ huurder voor betalen?

De bewoner betaalt afzonderlijk de huur en woninggebonden servicekosten (energie, schoonmaak algemene ruimten, tuinonderhoud, huismeester e.d.) aan de zorgaanbieder of corporatie. Op basis van de huurprijzenwet wordt deze huur per woning bepaald. In vergelijking met het integrale ZZP-tarief voor verblijf ontstaat variatie die samenhangt met de kwaliteit van het wonen, uitgedrukt in woningwaarderingspunten. Indien de betaalbaarheid problemen oproept, kan een beroep worden gedaan op huurtoeslag. De verblijfsdiensten, zoals maaltijden, wasservice en schoonmaak van de woning dient men zelf te betalen. Daarnaast betaalt de huurder een eigen bijdrage voor AWBZ-zorg.

Wat zijn de financiële gevolgen voor bewoners?

De belangrijkste uitkomst van onderzoek door RIGO Research en Advies (2009) is dat er sprake zal zijn van een grote spreiding van de inkomenseffecten bij het doorvoeren van het scheiden van wonen en zorg. Sommige groepen zullen er aanzienlijk op vooruitgaan, andere groepen zullen een inkomensachteruitgang ondervinden. Grofweg zou volgens toenmalige berekeningen twintig procent tot dertig procent van het totaal aantal huishoudens er in besteedbaar inkomen op achteruit gaan en zeventig procent tot tachtig procent er in besteedbaar inkomen op vooruit gaan. De groep die er op achteruit gaat is met name geconcentreerd rond de groep alleenstaande 65-minners, waarbij het verlies groter wordt naarmate de huur hoger wordt.
Nibud heeft i.o.v. Unie KBO (april 2012) onderzocht wat de gevolgen van scheiden wonen zorg zijn voor "de bestedingsmogelijkheden van ouderen met een minimuminkomen". Het 'worst case-scenario' dat is uitgewerkt, leidt in de woorden van de Unie KBO "tot een financiële ramp voor tienduizenden zorgbehoevende ouderen". Download het Nibud-rapport en de reactie van de staatssecretaris.