S M

Hét informatiepunt voor professionals
op het gebied van wonen, welzijn en zorg

Leegstand in seniorenwoningen: hoe komt het en vooral, wat doe je er aan?

Op de valreep van 2014 schreef ik een blog over de verhuurbaarheid van seniorenwoningen. Recente berichten over leegstand in seniorenwoningen verbaasden mij, want tegelijkertijd waren er even zoveel berichten over het tekort aan geschikte woningen voor senioren. We riepen woningcorporaties op te reageren met hun ervaringen. Het Kenniscentrum heeft in 2015 zestien corporaties gesproken over de verhuurbaarheid van hun seniorenwoningen. Van Alkmaar tot Roermond en van Breda tot Doetinchem: allemaal herkennen ze de problematiek.

Foto: Ed Nolte

Herkenning

De corporaties merken dat de vraag naar seniorenwoningen de afgelopen 5 tot 10 jaar is afgenomen. Het is niet zo dat de leegstand in hun seniorenwoningen nu zo groot is, dat niet. Maar ze geven wel allen aan dat ze seniorenwoningen steeds meer verhuren aan mensen buiten ‘de primaire doelgroep’, te weten de 55-plussers. Bij een lastig te verhuren seniorenwoning, wordt de woning dus uiteindelijk verhuurd aan een jonger iemand. Want een lege woning, wat wil niemand. De corporaties denken ook na over ontlabelen van woningen, maar stuiten op veel weerstand van huidige bewoners. De problematiek blijkt dus niet zo zeer uit hoge leegstandscijfers, maar wel uit het lage aantal reacties op een vrijkomende 55-pluswoning, het grote aantal weigeringen op de aangeboden woningen en de hoge slaagkans voor senioren ten opzichte van andere zoekenden op de huurmarkt.

Werkelijke gedrag

Wat zijn dan de oorzaken van deze trend? Hoewel lokale situaties zeer verschillend zijn, wordt een aantal oorzaken door alle corporaties genoemd. Veranderende voorkeuren van senioren, honkvastheid van senioren, de huursprong die gemaakt wordt bij verhuizen, (lage) kwaliteit van het aanbod en het stigma op seniorenhuisvesting bijvoorbeeld. Ook zijn er factoren op complexniveau die meespelen, zoals de locatie en het imago, de beschikbaarheid van voorzieningen in de buurt, de kwaliteit en de prijs en het seniorenlabel. 

In het onderzoeksrapport 'Verhuurbaarheid seniorenwoningen' worden de oorzaken nader beschreven. Ook wordt aangegeven dat de methode om vast te stellen welke behoefte er cijfermatig is aan geschikte woningen, niet meer voldoet. De modellen zijn te theoretisch en houden onvoldoende rekening met het werkelijke gedrag van senioren. Onderzoeker Henk Nouws pleit er in een artikel voor om senioren niet op één hoop te plaatsen, maar te kijken naar het verschil tussen noodverhuizers en wensverhuizers. De aspecten waar zij een toekomstige woning op beoordelen, zijn namelijk wezenlijk anders.

Instrumenten

De zestien corporaties zetten meerdere instrumenten in om de verhuurbaarheid te vergroten. Een deel van de instrumenten richt zich op goede begeleiding van de senioren die een (latente) verhuiswens hebben. Enkele instrumenten richten zich op het verkleinen van ‘de huursprong’ die een verhuizer maakt en op het transparanter maken van het aanbod. En een andere aanpak richt zich op het verbeteren van de marketing van de huidige seniorencomplexen. Allemaal hebben ze gemeen: het verleiden van de ouder wordende huurder. En ook hebben ze allemaal de ervaring: als je als corporatie hier tijd en middelen in stopt, dan betaalt het zich terug. De corporaties hebben verschillende maatregelen ingezet en wilden graag leren van elkaar. Om de uitwisseling van hun ervaringen te faciliteren heeft het Kenniscentrum een bijeenkomst georganiseerd over de uitkomsten van het onderzoek. Hier hebben meerdere corporaties hun aanpak gepresenteerd.

Seniorenmakelaar

Parteon, een woningcorporatie in de Zaanstreek, heeft als pilot een seniorenmakelaar aangesteld die senioren begeleidt in hun zoektocht naar een nieuwe, passende woning. Er is een grote informatiebijeenkomst gehouden, er zijn advertenties geplaatst en er zijn huisbezoeken afgelegd. Allemaal met als doel de doorstroming te stimuleren. De pilot is na een half jaar positief beoordeeld: er zijn 26 woningen ‘vrijgekomen’ voor gezinnen en de senioren hebben een geschikte woning gekregen. De persoonlijke begeleiding wordt door de senioren als heel prettig ervaren: “Het gaat om maatwerk, persoonlijke aandacht en het nemen van initiatief”. Het inzetten van een korting op de huursprong is een optie, maar wordt niet op voorhand aangeboden. Van 26 verhuizingen heeft slechts 1 huishouden gebruik gemaakt van de huurkorting. Parteon heeft een kosten-baten analyse en een effectenschema gemaakt om de pilot te beoordelen.

Verhuisadviseur en seniorenkorting

Bo-Ex, een woningcorporatie in Utrecht, heeft samen met andere lokale corporaties en de gemeente een aanpak bedacht om de doorstroming op gang te helpen. Het gaat enerzijds om persoonlijke begeleiding door een verhuisadviseur en anderzijds om een stadsbrede seniorenkortingsregeling. Deze geeft voorrang aan 55-plussers die een grote woning achterlaten en verhuizen naar een kleinere gelijkvloerse woning. Na een jaar zijn er 32 verhuizingen geweest, en nog veel meer verhuisketens op gang gebracht. Ook van deze aanpak is een kosten-baten analyse gemaakt en de opbrengsten overstijgen de kosten. Bo-Ex is met de lokale corporaties bezig om nieuwe uitgangspunten voor het woonruimte-verdeelsysteem te maken die doelmatiger en rechtvaardiger zijn. Het voorstel is om te sturen op fysieke beperkingen en de urgentie voor een andere woning in plaats van te sturen op leeftijd. Zo wordt voorkomen dat een net gescheiden woningzoekende van 56 jaar in goede gezondheid verhuist naar een seniorenwoning, terwijl een 80-jarige woningzoekende met fysieke beperkingen de woning niet krijgt.

Kijken vanuit de klant

St Joseph, een woningcorporatie in Boxtel, heeft een uitgebreide analyse van hun seniorencomplexen gemaakt op basis van beleving, leefstijl en door ‘makelaarsogen’. Er is een aantal complexen uitgekozen die bijzonder geschikt zijn voor senioren. Hier heeft St. Joseph een marketingcampagne voor ontwikkeld, met onder meer uitnodigende folders met informatie gericht op specifieke huurders en leefstijlen. Ook zijn er andere acties geweest, zoals open dagen. Kijkend vanuit de klant als woningzoekende: wat vindt hij belangrijk om te weten en hoe zoekt hij? De aanpak heeft positieve reacties van huurders en woningzoekende opgeleverd en ook verhuizingen gestimuleerd.

Toolbox met instrumenten

Het Kenniscentrum wil graag met de betrokken corporaties een toolbox ontwikkelen die corporaties kunnen inzetten om de verhuurbaarheid van hun seniorenwoningen te verbeteren. In de toolbox worden verschillende instrumenten toegelicht en worden praktijkvoorbeelden gedeeld. Heeft u ook interesse of deelt u graag uw ervaringen? Reageren kan naar p.senior@kcwz.nl

30-07-2015 15:32

Penny Senior

Door Penny Senior, adviseur bij het Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg. Binnen het Kenniscentrum richt zij zich op de thema's: dementie, zorgvastgoed, het scheiden van wonen en zorg, zorgtechnologie, de samenwerking tussen woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties en gemeenten en de ontwikkeling van woonservicegebieden.

2018 (10)

2017 (16)

2016 (13)

2015 (19)

2014 (13)

2013 (16)

2012 (16)

2011 (5)

2010 (3)