S M

Hét informatiepunt voor professionals
op het gebied van wonen, welzijn en zorg

EU-regelgeving desastreus voor nieuwbouw ouderenhuisvesting

Door nieuwe Europese regelgeving kunnen ouderenhuisvesters nauwelijks nog nieuwe woningen bouwen.  Nieuwe huurwoningen voor ouderen zijn zo onrendabel dat nieuwbouw alleen mogelijk is in een combinatie van goedkopere en duurdere huurwoningen. De nieuwe staatssteunregels verhinderen echter dat dit soort projecten wordt gefinancierd met de gebruikelijke garantstelling in de sociale woningbouw.  Wanneer Minister Donner zijn standpunt handhaaft, komen kwetsbare ouderen stevig in de knel.

Afgelopen 1 januari is voor de Nederlandse corporaties nieuwe Europese regelgeving van kracht geworden. Doelstelling van deze regelgeving is het tegengaan van verstrekking van staatssteun aan activiteiten, welke ook door de commerciële partijen uitgevoerd zouden kunnen worden.  De activiteiten die wel toegestaan zijn onder de Europese beschikking worden aangeduid als Diensten van Algemeen en Economisch Belang (DAEB). Het is aan de lidstaten zelf om vervolgens te bepalen waar de grens getrokken moet worden tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. Nederland heeft er voor gekozen om de grens te trekken bij een huurprijs van 652 euro per maand. Hieraan is gekoppeld dat de woningen met een huurprijs beneden de 652 euro, bij mutatie voor 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een bruto inkomen lager dan 33.614 euro.

Borging leningen cruciaal

In de nieuwe regeling is geregeld voor welke woningen de corporaties wel en geen staatssteun mogen ontvangen. Deze steun bestaat onder andere uit  borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Borging is cruciaal, omdat deze faciliteit een woningcorporatie in staat stelt tegen een lager rentetarief een lening af te sluiten. In de nieuwe regeling komen alleen woningen met een huurprijs onder de 652 euro komen in aanmerking voor borging. Ouderenhuisvesters raken door deze nieuwe regelgeving stevig in de knel. Bouwkosten voor woningen geschikt voor ouderen met één of meer functiebeperkingen zijn namelijk veel hoger. En dus is een hogere huur noodzakelijk voor een sluitende exploitatie.

Kosten

Minister Donner heeft aan de kamer aangegeven dat  ouderenwoningen nauwelijks meer kosten dan reguliere appartementen. Dat is onjuist. Ouderenwoningen die wij bouwen kosten ongeveer vijftien procent (is gemiddeld 37.000 euro) meer dan een doorsnee appartement. De reden voor deze extra kosten is dat voor deze woningen verschillende aanpassingen worden getroffen. De woning moet bijvoorbeeld ruimer zijn, zodat bewoners met een rolstoel zich makkelijk door hun woning kunnen verplaatsen en dat intensieve zorgverlening  in de woning kan plaatsvinden. Ook de gedeelde ruimtes zijn speciaal aangepast.  Er wordt gebruik gemaakt van bredere gangen, schuif- in plaats van draaideuren en minimaal twee liften. Ook zorgen we ervoor dat er een recreatiezaal en ruimte voor een huismeester aanwezig zijn. Willen wij de aanvullende investeringen tegen een lage huurprijs kunnen realiseren in combinatie met zorgvoorzieningen in de directe omgeving,  dan is een projectomvang noodzakelijk van minimaal honderd woningen. Met deze kwalitatieve invulling kan een oudere, ook met functiebeperkingen tot op hoge leeftijd zelfstandig blijven wonen. Als gevolg van de hogere investeringskosten is de huurprijs van een dergelijke ouderenwoning gemiddeld 200 tot 250 euro hoger dan van een regulier appartement. Dat was in de afgelopen jaren ook al zo.

Dit is het eerste deel van een opinistuk van Gerard de Heide, adjunct directeur financiën van SOR (woningcorporatie voor senioren). Deel twee kunt u lezen op de weblog van het Kenniscentrum.

15-04-2011

Gerard de Heide, adjunct directeur financiën van SOR (woningcorporatie voor senioren) schreef dit opiniestuk na onze berichtgeving over dit onderwerp op kcwz.nl.

2018 (7)

2017 (16)

2016 (13)

2015 (19)

2014 (13)

2013 (16)

2012 (16)

2011 (5)

2010 (3)