Aedes-Actiz Kenniscentrum Wonen-Zorg – Wat mag en kan bij koppelen van huur- en zorgcontracten?

0

25-04-2006

Verslag inleiding Project!mpulsbijeenkomsten maart 2006

Voor dit onderwerp, dat vanwege de grote belangstelling in het najaar 2005 nogmaals geagendeerd is, was weer veel belangstelling.

Koppelverkoop wil zeggen dat een partij zijn contractspartner (i.c. de huurder) dwingt om naast de huurovereenkomst een extra contract aan te gaan (met een derde of met zichzelf). Mr. Tanja de Groot, mr. Georgie Geurts (advocaten bij Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten) en mr. Michiel Kooijman (jurist bij Arcares) wezen er op dat een dergelijk koppelbeding volgens art 6: 237 sub j van het Burgerlijk Wetboek “vermoed wordt onredelijk bezwarend” te zijn. Het is dus niet strikt verboden. Een verhuurder moet echter goede argumenten hebben om deze gedwongen winkelnering te kunnen opleggen. De huurder kan een dergelijk koppeling te allen tijde aanvechten, er geldt geen verjaringstermijn.

In welke situaties koppelen?

Er zijn situaties denkbaar waarin een koppeling tussen een huurcontract en een zorgcontract wel plausibel is. Er is weinig jurisprudentie over dit soort koppelingen, wat betekent dat geen juridische zekerheden verschaft kunnen worden.

Bij kleinschalig wonen door mensen met een grote zorg- of begeleidingsbehoefte (beschut- of beschermd wonen) kan een verplichting tot het afsluiten van een zorgcontract naast het huurcontract goed verdedigbaar zijn:

  • Het kan voor het zelfstandig wonen noodzakelijk zijn dat er zorg- of begeleiding wordt afgenomen. Soms kan de huurder daarbij nog een vrije keuze geboden worden wélke aanbieder genomen wordt.
  • Het kan in het belang van de bewoners zijn om gezamenlijk bij één zorgaanbieder de zorg af te nemen; dan kan er meer zorg en betere kwaliteit geleverd worden dan in het geval dat alle bewoners een eigen zorgaanbieder kiezen.

Van groot belang is, dat de aspirant huurder vooraf goed geïnformeerd wordt, waarbij onder meer op de doelstelling van het project dient te worden gewezen. Die doelstelling dient ook uit de huur- en zorgovereenkomst te blijken. De huurder dient er voorts op gewezen te worden dat indien de huurder het zorgcontract beëindigt, dat ook tot een beëindiging van de huurovereenkomst zal leiden. Een zodanige koppeling tussen beide contracten, dat beëindiging van de zorg automatisch leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst mag niet; wel kan er op gewezen worden dat de huur zal worden opgezegd onder verwijzing naar de doelstelling van het contract en eertijds gemaakte afspraken. Getoetst aan de eertijds gemaakte afspraken zou een beroep van de huurder op huurbescherming in strijd met redelijkheid en billijkheid kunnen zijn. Ook een samenwerkingsovereenkomst tussen corporatie en zorgaanbieder kan nuttig zijn om het specifieke karakter van deze woonvorm en de noodzaak tot koppelen aan te geven.

Keuzevrijheid voor klant

In een woonzorgcomplex, waar zelfstandig wonen voorop staat en zorgverlening al dan niet aan de orde is, is een gedwongen koppeling van huur- en zorgcontract lastiger verdedigbaar. Een belangrijk argument vóór koppeling kan zijn dat de zorgaanbieder investeringen moet doen om zorg in dat complex te kunnen leveren en dat deze aanbieder de gelegenheid moet hebben zijn investering terug te verdienen. De zorgaanbieder zou deze investering niet doen indien de huurders een vrije keuze zouden hebben. Ook kan het realiseren van bepaalde kwaliteiten (bijvoorbeeld 24 uurszorg) een argument zijn om bewoners te dwingen de zorg bij een met naam genoemde zorgaanbieder af te nemen. De koppeling wordt echter vermoed onredelijk bezwarend te zijn; degene die koppelt dient dus goede argumenten te hebben. Keuzevrijheid voor de klant weegt zwaar.

Concurrentievervalsing

Naast bezwaren van huurderszijde gebaseerd op het BW is er mogelijkheid dat een andere zorgaanbieder zich vanuit het oogpunt van vrije concurrentie beroept op de Mededingingswet. De Rechtbank Breda heeft in de uitspraak (12/11/2004) over de case Geertruidenberg de concurrerende partij in het gelijk gesteld. Die organisatie vond dat de aan de huurders opgelegde verplichting zorg af te nemen van de Riethorst, de verzorgingsinstelling die in het woonzorgcomplex Mauritsstaete de zorginfrastructuur exploiteerde, teveel de toegang tot de markt afschermde en dus in strijd was met de Mededingingswet. Op het hoger beroep dat woningstichting WSG heeft ingesteld (die als verhuurder het koppelbeding oplegde), heeft het gerechtshof ‘s Hertogenbosch op 14-02-2006 uitspraak gedaan. Het Hof is van mening dat het betreffende woonzorgcomplex een zo klein onderdeel uitmaakt van de relevante geografische- en productmarkt (te weten de markt met betrekking tot wonen en zorg) dat er geen sprake is van een merkbare beperking van de concurrentie. De woningstichting maakt ook geen misbruik van haar (monopolie)positie nu zij slechts voor een deel van haar bezit deze verplichting tot zorgafname hanteert.

Daar bovenop concludeert het Hof, dat zelfs al zou er wel sprake zijn geweest van een merkbare beperking van de concurrentie, er toch geen inbreuk was op de Mededingingswet. In dit geval was er namelijk sprake van een duidelijk consumentenvoordeel, was het product (24 uurszorg) niet tot stand was gekomen zonder koppeling, bleef er voldoende restconcurrentie over en was de beperking proportioneel. Dat maakt dat partijen een geslaagd beroep hadden kunnen doen op een bijzondere uitzonderingsgrond uit de Mededingingswet (artikel 6 lid 3), die toestaat dat samenwerkingsinitiatieven gericht op “economische vooruitgang” toch zijn toegestaan, ook als ze de mededinging enigszins beperken.

Voor zowel zorgaanbieders, die van mening zijn dat hun markt teveel wordt afgeschermd, als voor zorgaanbieders die een dergelijk koppelbeding gebruiken, geeft deze uitspraak de nodige houvast. Of de uitspraak gelijkluidend zal uitvallen, hangt echter vooral af van de marktomstandigheden ter plaatse: blijft er nog voldoende marktaandeel over, hebben potentiële huurders de mogelijkheid voor (een) ander(e) complex(en) te kiezen, waar zij wel hun eigen zorgaanbieder kunnen behouden.

Toekomst

Voorzitter Peter Jansen (Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg) rondde af met de conclusie dat koppelen van huur- en zorgcontract niet verboden is, maar dat degene die koppelt goede argumenten moet hebben. Degenen die zich tekort gedaan zouden voelen, hebben voldoende juridische instrumenten om dit aan te vechten. Als instrument om de markt af te schermen lijkt het ongeschikt. Vanuit de zaal werd opgemerkt dat de weg van positieve beïnvloeding van de keuze van de klant (bijvoorbeeld via ‘first preferred supplyer’) meer past binnen marktdenken.