Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg – Wat mag en kan bij koppelen van huur- en zorgcontracten?

0

21-11-2005

Verslag inleiding Project!mpulsbijeenkomsten november 2005

Voor dit onderwerp bestond veel belangstelling, ruim driehonderd deelnemers hebben de sessies over dit onderwerp bijgewoond. Mr. Jos van den Mosselaar (advocaat bij Van Breevoort & Ter Meulen Advocaten) stelde voorop dat koppelverkoop, dat wil zeggen: de contractspartner dwingen om naast de huurovereenkomst een extra contract aan te gaan (met een derde of met jezelf), volgens art 6: 237 sub j van het Burgerlijk Wetboek “vermoed wordt onredelijk bezwarend” te zijn. Het is dus niet strikt verboden. Een verhuurder moet echter goede argumenten hebben om deze gedwongen winkelnering te kunnen opleggen. De huurder kan zo’n koppeling te allen tijde aanvechten, er geldt geen verjaringstermijn.

In welke situaties koppelen?

Er zijn situaties denkbaar waarin een koppeling tussen een huurcontract en een zorgcontract wel plausibel is. Jurisprudentie is er nauwelijks, wat betekent dat geen juridische zekerheden verschaft kunnen worden.

Bij kleinschalig wonen door mensen met een grote zorg- of begeleidingsbehoefte kan een verplichting tot het afsluiten van een zorgcontract naast het huurcontract goed verdedigbaar zijn:

  • het kan voor het zelfstandig wonen noodzakelijk zijn dat er zorg- of begeleiding wordt afgenomen. Soms kan de huurder daarbij nog een vrije keuze geboden worden wélke aanbieder genomen wordt;
  • het kan in het belang van de bewoners zijn om gezamenlijk bij één zorgaanbieder de zorg af te nemen; dan kan er meer zorg en betere kwaliteit geleverd worden dan in het geval dat alle bewoners een eigen zorgaanbieder kiezen.

Van groot belang is, dat de aspirant huurder vooraf goed geïnformeerd wordt, waarbij onder meer op de doelstelling van het project dient te worden gewezen. Die doelstelling dient ook uit de huur- en zorgovereenkomst te blijken. De huurder dient er voorts op gewezen te worden dat indien de huurder het zorgcontract beëindigt dat ook tot een beëindiging van de huurovereenkomst zal leiden. Een koppeling tussen beide contracten, waarbij de beëindiging van de zorg automatisch leidt tot een beëindiging van de huurovereenkomst mag niet; wel kan worden opgezegd onder verwijzing naar de doelstelling van het contract en eertijds gemaakte afspraken. Getoetst aan de eertijds gemaakte afspraken zou een beroep van de huurder op huurbescherming in strijd met redelijkheid en billijkheid zijn. Ook een samenwerkingsovereenkomst tussen corporatie en zorgaanbieder kan nuttig zijn om het specifieke karakter van deze woonvorm aan te duiden.

Keuzevrijheid voor klant

In een woonzorgcomplex, waar zelfstandig wonen voorop staat en zorgverlening al of niet aan de orde is, is een gedwongen koppeling van huur- en zorgcontract lastiger verdedigbaar. Een belangrijk argument vóór koppeling kan zijn dat de zorgaanbieder investeringen moet doen om zorg in dat complex te kunnen leveren en dat deze aanbieder de gelegenheid moet hebben zijn investering terug te verdienen. De zorgaanbieder zou deze investering niet doen indien de huurders een vrije keuze zouden hebben. De koppeling wordt echter vermoed onredelijk bezwarend te zijn; degene die koppelt dient dus goed argumenten te hebben. Keuzevrijheid voor de klant weegt zwaar.

Concurrentievervalsing

Daarnaast is er kans dat een andere zorgaanbieder zich vanuit het oogpunt van concurrentievervalsing beroept op de Mededingingswet. De Rechtbank Breda heeft in de uitspraak (12/11/2004) over de case Geertruidenberg de (afgevallen) thuiszorgorganisatie in het gelijk gesteld. Die organisatie vond dat de aan de huurders opgelegde verplichting zorg af te nemen van de verzorgingsinstelling die in dat complex de zorginfrastructuur exploiteerde, in strijd was met de Mededingingswet. Op het hoger beroep dat de woningstichting heeft ingesteld (die als verhuurder het koppelbeding oplegde), is nog geen uitspraak gedaan. Of nadien alsnog een bodemprocedure volgt, is voorshands niet duidelijk.

Zorgaanbieders, die van mening zijn dat hun markt teveel wordt afgeschermd, kunnen zich op deze uitspraak beroepen en eveneens een kort geding starten. Of de uitspraak gelijkluidend zal uitvallen, hangt mede af van de marktomstandigheden ter plaatse: blijft er nog voldoende marktaandeel over, hebben potentiële huurders de mogelijkheid voor (een) ander(e) complex(en) te kiezen, waar zij wel hun eigen zorgaanbieder kunnen behouden.

Verhuur door zorgaanbieder

Tenslotte werd aangegeven, dat de situatie waarin een zorgaanbieder woningen (door)verhuurt aan al of niet zorgbehoevende bewoners, een geheel andere is. In dat geval is er sprake van één aanbieder en één contract, zodat van een koppelbeding of mededingingsproblematiek geen sprake is. Dan is er echter een situatie die vergelijkbaar is met de oude intramurale situatie; scheiden van wonen en zorg is dan niet aan de orde.

Toekomst

Voorzitter Peter Jansen (Aedes-Arcares Kenniscentrum Wonen-Zorg) rondde af met de conclusie dat de weg van koppelen van huur- en zorgcontract een smalle en glibberige weg is. Wellicht dat de nieuwe investeringsregeling voor zorginfrastructuur, die op 1 januari 2006 verwacht wordt, het argument tot gedwongen koppeling van huur- en zorgcontract minder sterk maakt. Het beleid van VWS is gericht op meer marktwerking in de zorg. De weg van positieve beïnvloeding van de keuze van de klant (bijvoorbeeld via ‘first preferred supplyer’) past meer binnen dit marktdenken.